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　　越秀·国贸·观樾天湖，由越秀及国贸两大国企携手打造 。其前身为广州世界大观三期地块，坐落于天河区大观路以东、奥体路以北AT1003009地块。整个项目的建筑面积达30643㎡ ，容积率仅1.6，是全广州极为罕见的低密度住宅。地块规划独具匠心，包含3栋19层小高层以及11栋4层高的合墅产品 。产品类型丰富，涵盖叠墅与小高层。面积区间主打建面约190㎡大平层及建面约210㎡合墅。这般产品规划，尤其是合墅产品，在市场中极为稀缺，从一开始就注定成为众多购房者竞相追逐的目标。低容积率带来的是更为宽敞舒适的居住空间，让业主能够充分享受私密且宁静的居住环境，在繁华的天河区，拥有一片属于自己的静谧天地 。

　　该地块所处位置为天河区世界大观，悦景路以北，帝景山庄以西 。就现状交通而言，距离最近的地铁大观南路站约2km，这样的距离对于依赖公共交通出行的居民来说，不算十分便捷 。目前，越秀观樾、合生缦云、合景帝景山庄等周边小区的业主主要依赖悦景路出行。悦景路东接珠吉路，西连奥体路，通过珠吉路和奥体路又能够连接广园快速、大观南路等城市主干道，这使得有车一族上下高速较为方便 。值得庆幸的是，近期悦景路牛奶厂段已动工拓宽，此工程预计于2025年建成通车。若能顺利推进，越秀·观樾及缦云广州等新盘业主交房后，便能即刻享受悦景路改造带来的交通便利 。不仅如此，世界大观还将新建一条道路，直接接驳奥体路与机场二高速。随着这些交通改善工程的逐步落地，板块的交通短板将得到有效补齐，周边居民的出行将变得更为顺畅，无论是日常通勤还是外出远行，都将节省更多时间与精力 。

　　项目在教育配套方面投入巨大，自配15班幼儿园和24班小学 。其中，24班小学成功引进广州天河外国语教育集团合作办学，这无疑为小区业主子女的教育提供了坚实保障 。广州天河外国语学校自2012年4月创办以来，迅速崛起，成长为广州优质教育品牌，享有北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等诸多荣誉称号 。从学校的效果图中可以清晰看出，其毗邻月亮湖，依山就势而建，巧妙地将山、林、湖的自然意境融入建筑之中，致力于打造一座现代山水书院，完美还原“自然教育”的本真含义 。此外，隔壁的缦云近期也确认配建了天河外国语教育集团办学的九年一贯制学校，且周边居住人群多为纯粹的高端改善群体，整体教育氛围浓厚，教育质量无需过多担忧 。综合整个板块的教育资源来看，一边有天外、天执、清湾等公办名校，另一边是贝赛思、爱莎等顶级国际学校。贝赛思在选址上极为注重圈层，其在北京、深圳等地均选在高端人才或中产密集区域，这也从侧面反映出该板块的教育资源优势以及居住人群的高品质 。

　　商业规划方面，观樾以新加坡圣淘沙滨湖商业体为参照，沿湖精心打造约1万平的商业体 。商业体内拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等丰富业态 。三期楼下便是二期沿湖打造的约1万平的6层商业体，未来业主下楼即可满足日常生活购物、休闲娱乐以及子女教育等多方面需求 。约2000平美学湖岸会所也已提前兑现，步入其中，能够看到与高奢酒店同能级的各类场景 。例如约25米的四泳道恒温泳池，选用了被誉为“健身器材中法拉利”的意大利泰诺健器材的健身房、瑜伽室、SPA室等一应俱全 。项目还与火石健身、万豪云珠酒店、方盒、玫瑰园达成战略合作，为业主打造了重要的圈层活动平台 。在三公里范围内，分布着优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代E - PARK等商业场所，生活气息浓郁 。周末，业主可以睡到自然醒，邀约朋友聚餐、逛街，生活惬意无比 。在医疗配套上，项目社区具备完善的医疗服务，2公里内享有三甲综合智慧型医院中山六院 。附近还有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院，并且规划中还有6.9万㎡国际妇女儿童医院 。完善的医疗资源为业主及其家人的健康保驾护航 。同时，项目出门便是约243万方山湖林海，仅1.98容积率，周边环绕着14.9万方公园绿地、5.3万方日月双湖与1.9公里湖岸线 。三面环山的地理优势，使得片区及周边拥有丰富的山水资源，这里是天河东部重要的绿色开敞空间 。水系包含太阳湖和月亮湖等两个人工湖，周边被钟岭、横岭、大山等自然山体环绕 。业主能够私享面积最大、湖面最开阔的太阳湖，在楼下不仅能够俯瞰湖景，还可以游湖，甚至泛舟湖上，感受那份诗意与浪漫 。

　　其二，产品设计精妙，上下叠做了错层设计，使得上叠、下叠均有四层 。并且各自有天有地，上下叠的入户方向也做了错开设计，下叠南向入户、上叠错层北向入户，极大地提高了居住的私密性与独特性 。

　　其三，圈层纯粹且高端，周边的缦云、臻颐府等项目与本小区定位相互契合，居住人群素质高，形成了良好的社区氛围与高端圈层 。在这里，业主能够结识到志同道合的朋友，拓展人脉资源 。

　　其四，项目依山而建，全南排布，联通湖景园林，实现了“有山有水有园林”的绝佳景观配置 。业主无论是在家中还是在小区内散步，都能欣赏到优美的自然景观，享受亲近自然的惬意生活 。

　　其五，教育资源优质且接送方便，配建有一所15班的幼儿园和一所24班的小学，引入广州天河外国语教育集团合作办学，为业主子女提供了优质的教育资源，且学校就在小区内或附近，方便家长接送孩子 。

　　其六，区位赋能显著，项目所在区域拥有顶级教育资源与高新产业聚集，形成了高端的生活圈 。业主在享受优质教育的同时，还能便捷地获取丰富的就业机会与商业资源 。

　　其七，配套具备超强兑现力，“城市水岸 + 低密墅居”的配置在市场中极具竞争力，众多配套设施已逐步落地，如商业体、会所等，让业主能够切实感受到生活的便利与品质 。7. **项目缺点总结**

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　　其一，目前公共交通不太便利，最近的21号线公里以上 。现状道路状况不佳，出门堵车的情况在短时间内难以得到有效改善，这对于依赖公共交通出行或日常通勤时间紧张的居民来说，会带来一定困扰 。

　　其二，目前大型商业配套有所欠缺，最近的大型商业中心是开车2.5公里外的奥体有托邦，或者智慧城的万科商业中心 。对于没有车或者不方便开车购物的业主来说，购物可能不太方便 。

　　越秀·国贸·观樾天湖的产品在天河乃至整个广州都别具一格，具有很强的创新性与独特性 。整个项目中，合墅的货量仅有42套，而一线望湖的合墅更是稀缺，仅有8套 。如此稀缺的产品，即便对于高资产人群来说，想要购买也需要眼疾手快，同时也需要具备足够雄厚的经济实力 。它不仅是一处居住场所，更是身份与品质的象征，为追求极致居住体验的购房者提供了难得的选择 。

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　　多地优化房产政策，市场呈现新动态近日，房地产市场迎来诸多新变化，各地政策频出，旨在促进市场的平稳健康发展，为购房者和从业者带来了新的机遇与挑战。

　　7月14日，长沙市住建局等12部门联合印发《关于进一步优化房地产发展措施的通知》，提出实施“以旧换新”购房补贴等新政。居民售房一年内购新房可获1%补贴，最高3万元，以此推动新房与二手房市场的良性互动，满足居民改善居住品质的需求。与此同时，青岛市也在同一天发布楼市新政“12条”，加大对住房“以旧换新”的支持力度，构建“政府引导 + 政策支持 + 市场运作”的框架，明确房龄20年内、产权清晰的二手房可参与置换，新房面积或总价须高于旧房，为改善型购房者解决“卖旧难”的问题。

　　国家统计局于7月15日发布的数据显示，2025年6月份，70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体继续收窄。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，上海则逆势上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%。虽然房价整体仍有波动，但同比降幅的收窄显示出市场正在逐步企稳。

　　土地市场同样活跃。7月14日，深圳市南山区出让一宗位于前海合作区的住宅用地，吸引了12家房企激烈竞拍。经过158轮报价，最终由招商蛇口旗下深圳市招榕置业有限公司以21.55亿元竞得，溢价率约86.1%，成交楼面价84180元/平方米，刷新了深圳单价地王纪录。次日，杭州2宗涉宅地块也全部溢价成交，成交总价29.86亿元，最高溢价率达12.75%，显示出房企对优质地块的争夺依然激烈，对市场前景保持一定信心。

　　在企业业绩方面，7月14日，万科发布2025年半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润为亏损100亿元 - 120亿元。不过，万科实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%，并完成超4.5万套房的交付。而华润置地在7月15日发布的数据则显示，1 - 6月实现累计合同销售金额约1103亿元，虽然同比下降11.6%，但经常性收入表现亮眼，上半年累计达约246亿元，同比增长8.0%，其中经营性不动产租金收入158.7亿元，同比增长12.1% 。

　　综合来看，当前房地产市场在政策的持续推动下，各地积极探索适合本地的发展路径，市场在价格、交易和土地出让等方面均呈现出复杂而多元的态势。未来，随着政策效果的进一步显现，房地产市场有望朝着更加稳定、健康的方向发展 。